فرمان مسکن در دست دلار
به تازگی محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از مردم خواست برای کاهش قیمت مسکن خانه نخرند. این گفته از نظر علم اقتصاد منطقی به نظر می‌رسد و به ساده‌ترین اصل اقتصاد بازار اشاره دارد. قیمت هر کالایی را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند.
اما وقتی به اقتصاد ایران و بازارهای پنجگانه آن یعنی ارز، طلا و سکه، مسکن، بورس و خودرو می‌رسیم باید متغیرهای بیشتری را در نظر بگیریم. دلالان، قیمت ارز، روابط خارجی، نظام مدیریتی و غیره. در همان روزی که وزیر مسکن و شهرسازی به مردم پیشنهاد می‌دهد که خانه نخرند، دلالی در پرند 600 باب خانه را یکجا تصاحب کرده و احتمالاً منتظر گران شدن آن مانده است. بحث مالیات بر خانه‌های خالی نیز سال‌هاست که در دولت‌ها و مجالس متعدد راکد مانده است. به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی 10 درصد خانه‌های کشور خالی از سکنه هستند و ساماندهی و مالیات بر آنها تنها با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور امکان‌پذیر می‌شود. طرح دیگری که در زمان دکتر آخوندی وضع شد و تا کنون راکد مانده است. سامانه‌ای که البته به پشتوانه اطلاعاتی از وضعیت مسکن ایران نیاز دارد.
دلالی بلای جان مسکن
چندی پیش قلی خسروی، رئیس سندیکای مشاوران املاک کشور فضای مجازی را دلیل اصلی بالا رفتن قیمت مسکن در کشور دانست. خسروی ادعا کرد که در هیچ کشوری قیمت مسکن را در سایت‌های اینترنتی منتشر نمی‌کنند. خارج از درستی یا نادرستی این ادعا اما این گفته به یک حقیقت اشاره دارد. دلالی و سوداگری بازیگر اصلی تأثیرگذار در بازار مسکن است.
دلالی ویروسی که در تمام اقتصاد ایران ریشه دوانده است. چندی پیش در گزارش تنظیم بازار ایران راهکار جلوگیری از سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن اخذ مالیات‌های تصاعدی از معاملاتی است که سود زیادی نصیب فروشنده در معاملات مکرر می‌کنند. به این ترتیب درآمدهای مالیاتی به سمت تامین‌مالی ساخت یا توسعه ظرفیت تولید و عرضه کانالیزه می‌شود.
در پژوهشی که انجام گرفته است عرضه محصولات بانکی جدید همچون حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص که سود آن بر مبنای شاخص تورم بخش مسکن تعریف می‌شود به‌عنوان یکی دیگر از سیاست‌های مدیریت شرایط ملتهب بازار مسکن معرفی شده است. چنین سیاستی می‌تواند به شکل مستقیم از سفته بازی در حوزه مسکن جلوگیری کرده و از رشد تقاضا پیشگیری کنند.
البته بانک‌ها موسساتی هستند که در سال‌های اخیر در بازارهایی پرسودی مانند دلار و مسکن وارد شده است. برخی از کارشناسان ورود بانک‌ها به این بازارها را یکی از دلایل اصلی حباب تورم می‌دانند.
دلار و بازار مسکن
گردوخاک میدان فردوسی دامن دو بازار دیگر را هم گرفته است. با بالا رفتن عددها در تابلو صرافی‌ها بازار طلا و سکه به صورت مستقیم و بازار مسکن به صورت غیرمستقیم تأثیر پذیرفتند.گرچه شرایط کنونی قیمت ارز به گفته برخی از تحلیلگران منطق اقتصادی ندارد اما واقعیت بازار نشان می‌دهد که با نوسانات شدید این بازار قیمت در بازار مسکن نیز آرام نخواهد گرفت.
مضاف بر آن با افزایش حجم نقدینگی به دو هزار 500 هزار میلیارد تومان طبیعی است به تورم در بازارهای موازی مانند مسکن منتهی شود. این شامل تنها 15 درصد از سپرده‌های بانکی کشور می‌شود و 85 درصد نقدینگی کل کشور در سپرده‌های بانکی قفل شده است. این خبر خوبی است چراکه اقتصاد ایران ظرفیت جذب این میزان نقدینگی را ندارد.
مثال نزدیک چنین شرایطی سال 97 است. زمانی که قیمت ارز رشدی جهشی پیدا کرد و بازار مستغلات با رکود تورمی روبرو شد. در واقع اگر قیمت ارز در اقتصاد افزایش پیدا کند و افزایشی همراه با جهش داشته باشد، همه بازارها مثل بازار خودرو، بازار مسکن، بازار بورس، بازار طلا، تورم و غیره را به دنبال خود می‌کشد. تا نیمه سال گذشته که بانک مرکزی تلاش کرده بود نوسان نرخ ارز را کنترل کند، جهش قیمت‌ها در بازار مسکن نیز آرام شد اما، پس از شیوع ویروس کرونا همه معادلات اقتصادی بر هم ریخت.
با کاهش نوسان ارز در سال گذشته بازار مسکن با وضعیت کم و بیش با ثباتی روبرو بود. البته به دلیل مشکلات اقتصادی و ضعف نظام بانکی در ارائه تسهیلات خرید مسکن، عمل خرید و فروش به صورت گسترده‌ای انجام نمی‌گرفت.
برخی از حباب بازار مسکن سخن می‌گویند و اینکه قیمت‌ها پایین خواهد آمد. بنابراین هم‌اکنون زمان هوشمندانه‌ای برای ورود به بازار مسکن نیست.
بازار اجاره
بر اساس آخرین اطلاعات سازمان آمار ایران در 40 سال اخیر تعداد ساکنان خانه‌های ملکی از 83 درصد در سال 1365 به 60 درصد در سال 1395 کاهش یافته است. این به معنای آن است که هم‌اکنون 40 درصد خانوارهای ایرانی در خانه‌های مستأجری ساکن هستند.
قیمت مسکن بر روی بازار اجاره نیز اثرگذار است. جالب اینکه همان زمان که قیمت مسکن تقریباً باثبات بود نیز قیمت اجاره و رهن به راه خود می‌رفت. به نظر می‌رسد در غیاب سیستم‌ها نظارتی و سازوکارهای حرفه‌ای ساماندهنده موجران می‌توانند هر رقمی را به عنوان اجاره بها به مستأجران تحمیل کنند. در این زمینه برخی از کارشناسان راهکار راه‌اندازی نظام اجاره‌داری حرفه‌ای برای کنترل التهاب قیمتی در بازار مسکن را ضروری می‌دانند.
تجربیات جهانی نشان می‌دهد که ارز‌گذاری ملک باید مبتنی بر جریانات نقدی آن مانند درآمد ناشی از اجاره باشد. بنابراین بازاری کارآمد و توسعه یافته خواهد بود که جلوی سایر روش‌ها مانند مدل‌های ارزش‌گذاری نسبی و مقایسه‌ای را بگیرد. به این شیوه از بی‌ثباتی در قیمت‌گذاری ملک و اجاره جلوگیری می‌شود.
در این بخش مطالعات متعددی صورت گرفته است و پیشنهاد می‌شود چهار گام اساسی برداشته شود:
- ارائه مشوق به افرادی که املاک مازاد خود را برای اولین‌بار به بازار اجاره وارد می‌کنند؛
- همکاری شبکه بانکی در زمینه ارائه نظام اعتبارسنجی اعتباری و همچنین ارائه ضمانت‌نامه تعهد تخلیه به‌موقع و تعهد پرداخت اجاره؛
- پیاده‌سازی نظام اعتبارسنجی مستاجران؛
- ارائه مشوق بر روی قراردادهای بلندمدت اجاره متناسب با طول دوره اجاره.
