مساله دلار و چرا طرح‌های مسکن ملی شکست می‌خورند
می‌پرسیم چرا طرح‌هایی مانند مسکن مهر و یا مسکن ملی موفق نمی‌شوند و اصلاً قابلیت موفق شدن ندارند. مسکن مهر خارج از مشکلات اجرایی آن چالشی در اقتصاد پولی و مالی ایران نیز روبرو است و آن کاهش ارزش پول ملی است. هر کالایی در ایران که با شاخص پول ملی ارزیابی شود و از جیب حقوق‌بگیر به ریال خرج شود از اهداف اولیه خود تولید برای اقشار ضعیف و متوسط است به دور خواهد افتاد.
بیشتر بخوانید:
تکذیب خبر قیمت‌گذاری رسمی و واکنش رئیس اتحادیه مشاوران املاک
مالیات خانه‌های خالی امسال دنبال خواهد شد
الگوی مسکن مهر و مسکن ملی
مسکن مهر اولین طرح مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر نبود و در هم در ایران و هم در دنیا نمونه‌هایی داشته است. شرکت‌های بزرگ ساختمان‌های بزرگی را با زیربنای آپارتمانی کوچک به قصد استفاده اقشار کمتر بهره‌مند اجاره می‌دهند و اسم ان را خانه‌های عمومی (Public Housing) یا اجتماعی گذاشته‌اند. در ایران قبل از انقلاب فعالیت‌های بانک رهنی و وزارت آبادانی و مسکن طرح‌هایی برای ایجاد مسکن و توسعه شهرها انجام می‌شد. در سال 53 این وزارتخانه به وزارت مسکن و شهرسازی تغییر نام یافت و وظیقه بهبود استانداردهای کمی و کیفی مسکن و همچنین تمرکز بر اجرای طرح‌ها را برعهده گرفت.
پس از انقلاب با افزایش میزان تورم مسکن به یکی از مشکلات اساسی کشور تبدیل شد به طرح‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، فروش اقساطی مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، مسکن قسطی کارمندان، مسکن مهر و اینک طرح مسکن ملی.
نسبت دلار و مسکن در ایران
از فروردین 91 در فاصله در بازه 10 ماهه قیمت دلار از 1226 تومان به 3800 تومان رسید. بلافاصله پس از آن در آبان سال 91 مسکن به شکل انفجاری گران شد و رشد قیمت مسکن تا اسفند ماه ادامه یافت. بعد از پایان یافتن بازی مسکن این بار بازی بورس شروع شد و شاخص کل بورس نیز افزایش یافت و سهامدارن سود خوبی به دست آورند. پس از آن بورس سقوط کرد و کشور در رکودی پنج ساله فرو رفت.
معاملات مسکن به هزار معامله در سال کاهش یافت و میزان چک‌های رمزدار در شهریور 95 با وجود رکود تورمی در همان میزان سال 91 باقی ماند: 120 هزار میلیارد ریال.
دوره بعدی افزایش قیمت دلار در دی ماه 96 آغاز شد و به مدت 10 ماه تا دوم مهر 97 ادامه یافت. در سوم مهرماه 97 قیمت دلار به 19 هزار 200 تومان رسیده بود. پس از آن نزول قیمت دلار آغاز شد و نوبت به جهش قیمت مسکن رسید. مسکن در ایران از اول مهر تا اواخر مرداد رشد کرد و نوار افزایش قیمت در آنجا بریده شد. پس از آن نوبت به بورس تهران رسید و شاخص کل تا 9 مهر افزایش شدیدی کرد. سپس این شاخص به صورت پله‌ای کاهش یافت.
نمودار زیر به خوبی رابطه قیمت مسکن و دلار را نشان می‌دهد:
با این حساب سوال اول در نگهداشت قیمت مسکن این نیست که راهکارهای اجرایی مسکن با کیفیت یا ارزان قیمت چیست و راهکار این نیست که مانند مسکن مهر ساختمان‌ها را در وسط بیابان ساخته شود و بعد به فکر زیرساخت‌های شهری و ارتباطی آن را بسازیم. بلکه راهکار اصولی این است که چگونه می‌توان قیمت دلار و ارز را ثابت نگه داشت. چگونه می‌توان از نقدینگی در بازار ارز و بازارهای موازی کاست.
آیا مسکن گران شده است؟
برخی از ارزهای کشورهای همسایه ایران مانند درهم امارات سال‌ها است که نسبت به دلار هیچگونه تغییری نداشته‌اند. در ارزیابی ارزها سال 2005 را سال پایه فرض می‌کنیم از این سال تا کنون دلار آمریکا 29 درصد تورم داشته است. این به معنای ان است که 100 دلار آمریکا به اندازه 71 دلار سال 2005 قدرت خرید دارد. البته فرانک سوئیس نسبت به دلار آمریکا تورم کمتری داشته است و ارزش آن 21 درصد کاهش یافته.
اگر قیمت مسکن در سال 2005 میلادی یا 1385 شمسی در ایران را به دلار حساب کنیم و آن را با قیمت مسکن در حال حاضر به دلار مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که قیمت مسکن هیچ تغییری نکرده است. البته این به معنی تایید نفی افزایش قیمت نیست بلکه به معنی نشان دادن ارزش پایین ریال ایران است.
گفتنی است بر اساس گزارش سایت نامبو قیمت خانه اجاره و رهن در بازار مسکن تهران مسیر دیگری را می‌رود و اجاره واحد آپارتمانی در شهر تهران از بسیاری از پایتخت‌های مرفه اروپایی بالاتر است. همچنین است قیمت بالای خانه در تهران که به نظر می‌رسد نیازمند سیاست‌های نظام‌بخش مانند مالیات بر دارایی و مالیات بر خانه‌های خالی است.
