بورس مسکن، سروصدای جدید طرحی قدیمی
قیمت مسکن از سال 92 تا کنون 400 درصد افزایش یافته است و به گزارش بانک مرکزی در خرداد امسال بازار مسکن 42.5 درصد رشد داشته است. آیا طرح بورس مسکن و مستغلات می‌تواند از این شتاب بکاهد؟
بگذارید به مشکل مسکن ایران از نگاهی کلان نگاه کنیم. مسکن برای بسیاری از خانوارهای ایرانی پرهزینه‌ترین کالایی است که خریداری می‌کنند و یا خواهند کرد. نگاهی به رشد تورم این بازار و تفاوت آن با حقوق اقشار حتی متوسط، خرید مسکن و اکنون اجاره آن به چالش هر ساله بسیاری بدل شده است. مشکل مسکن در ایران به دو بخش خارج از بازار و درون بازاری تقسیم می‌شود که می‌کوشیم آن را بررسی کنیم.
عوامل برون بازار مسکن
سیاست‌های پولی و مالی کشور بر قیمت مسکن تأثیر گذار است. بر اساس گزارش بانک مرکزی اصلی‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست‌های مالی در ایران از مجرای درآمدهای ارزی نفتی بوده است. اثر شوک‌های نفتی بر درآمد بودجه عمومی بر تقاضای کل و درآمد حقیقی اثر می‌گذارد. به عبارتی شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالای غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود.
سیاست‌های پولی و اعتباری از دو مسیر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند. از سویی سیاست انبساط پولی که معمولاً با افزایش قدرت وام دهی بانک‌ها روبرو است موجب کاهش محدودیت‌های اعتباری می‌شود. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌کند.
اگر سیاست‌های انبساط پولی با کاهش نرخ سود سپرده و تسهیلات بانکی همراه باشد با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش مسکن عمل خواهد کرد. دلیل آن این است که نرخ سپرده بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد و با حذف آن مالکان هزینه‌ها را با بالابردن نرخ مسکن جبران می‌کنند.
عامل دیگری برون بازار مسکن دلار است. قیمت دلار یکی از محرک‌های اساسی برای افزایش قیمت مسکن معرفی شده است و به عبارتی فرمان مسکن در دست دلار است. در ده سال گذشته هرگاه قیمت دلار افزایش یافت به موازات آن قیمت مسکن با تورم روبرو شده است. امسال در اردیبهشت و خرداد 99 و همچنین در سال 97 زمانی که قیمت ارز رشد جهشی پیدا کرد قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش یافت. گرچه پیش از این بانک مرکزی تلاش کرده بود بازار را کنترل کند و نرخ ارز را ثابت نگهدارد اما پس از اپیدمی ویروس کرونا همه چیز به هم ریخت. هم اکنون متوسط قیمت در منطقه یک تهران برابر 42 میلیون و 499 هزار تومان است و کمترین قیمت مربوط به منطقه 18 با متوسط 8 میلیون و 800 هزار تومان است.
بازار اجاره کشور نیز قاعدتاً تابعی از بازار مسکن است اما در سال‌های اخیر مسیر خود را پیموده و مثلاً متوسط قیمت مسکن در فصل بهار 23.3 درصد رشد داشته است.
مشکلات درون بازار مسکن و چالش طرح بورس مسکن
این روزها که صحبت از راه‌اندازی بورس مسکن به میان می‌آید مشکلات درون بازار مسکن خود را بیش از پیش نمایان ساخته. مهمترین مشکل قیمت‌گذاری مسکن است. در ایران نظامی مدونی برای قیمت‌گذاری این گرانترین کالایی که بسیاری از خانوارها خریداری می‌کنند وجود ندارد و عموماً هم قیمت مسکن و هم قیمت اجاره بنا به درخواست و سلیقه مالک قیمت‌گذاری می‌شود. در صورت ارائه در بورس مسکن تعیین قیمت اولیه متری آن با چالش روبرو خواهد شد. گفتنی است شرکت‌ها و کالاهای حاضر در بورس به صورت سالانه حسابرسی شده و قیمت آنها مشخص می‌شود. یکی از روش‌های پیش‌بینی قیمت‌ها در بورس روش بنیادی یا فاندامنتال نام دارد که در آن با استفاده از آمارها و مشخصات شرکت‌ها ارزش واقعی سهام در سال مالی پیش رو تعیین می‌شود.
در مورد مسکن چنین امکانی وجود ندارد. مشکل زمانی نمود پیدا می‌کند که قیمت‌ها مانند سال 97 و هم اینک در بهار 99 به صورت جهشی بالا می‌روند. در چنین بازه‌هایی برای قیمت‌گذاری مسکن هیچ توضیحی وجود ندارد. درواقع ما با نظام شفافی در بازار مسکن روبرو نیستیم که مسکن را از منظر مصالح، کیفیت ساخت بنا، معماری و دیگر المان‌ها ارزیابی کرده و قیمت کارشناسی روی آن بگذارد.
آیا قیمت عادلانه و تامین سرمایه برای مسکن از راه بورس مستغلات قابل حل است؟ این سوالی است که در عمل باید به آن پاسخ داد. آنچه مشخص است الزامات قانونی و اجرایی برای معاملات مسکن در بورس فراهم نیست. برای این کار لازم است تمامی معاملات در سامانه خرید و فروش ثبت شود و هر کسی می‌خواهد خانه‌ای را بفروشد در فضای شفاف معاملات املاک آن را انجام دهد. برای این کار هر کس می‌خواهد خانه‌ای را بفروشد موظف است در سامانه معاملات املاک آگهی آن را درج کند. مزیت این طرح این است که کل عرضه و تقاضا در کشور مشخص خواهد شد و معاملات در فضایی شفاف انجام می‌شود.
بورس مسکن طرح جدیدی نیست
پیش از انقلاب در برنامه اول توسعه ورود مسکن به بورس مطرح شده بود. در برنامه سوم توسعه نیز سیستم رهن ثانویه مطرح شد. روشی از حضور مسکن در بورس که در همه دنیا مرسوم است. در این روش وام بانکی به تولیدکننده یا به صورت اقساط به مصرف کننده منتقل می‌شود. اوراق رهن ثانویه بر این اساس منتشر می‌شود. به این ترتیب بانک تعهد به پرداخت را در سیستم بورس می‌فروشد.
به گفته کمال اطهاری کارشناس اقتصاد مسکن، آنچه مسلم است برای ورود مسکن به بورس نخست نیاز به نهادسازی وجود دارد. رویکردی که با وجود تصریح در "طرح جامع مسکن" در سال 84 و اصل 31 قانون اساسی مبنی بر فراهم کردن مسکن برای اقشار ضعیف فراهم کند.
برای عملی شدن چنین هدفی به گفته وزیر اقتصاد نهادهای مختلفی از جمله بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، سازمان تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کرده‌اند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.
