بازار مسکن معجزه نمی‌بیند؛ حتی اگر بایدن بیاید!
در این روزها که موضوع انتخابات آمریکا و تعیین و تکلیف برنده نهایی آن در رسانه‌ها به موضوعی داغ مبدل شده است، بازار مسکن از جمله بازارهایی هست که تحت تاثیر این اخبار قرار گرفته است. براساس گزارشی که بانک مرکزی درباره وضعیت مسکن در مهرماه منتشر کرد، قیمت فروش یک متر مربع واحدهای مسکونی (به طور متوسط) با 10 و 110.1 درصد افزایش نسبت به شهریور مواجه شد و به رقم 26 میلیون و 720 هزار تومان رسید.
تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.
انتظارات کاهش قیمت مسکن بعد از آمدن بایدن
تا پیش از انتخابات آمریکا برخی تحلیل‌گران اقتصادی بر این نظر بودند که اگر جو بایدن رئیس جمهور آمریکا شود و قیمت دلار کاهشی شود، اثرات آن در بازار مسکن به صورت کاهش قیمت نمود پیدا خواهد کرد. که البته تا لحظه نگارش این گزارش هنوز تکلیف رئیس جمهور آینده آمریکا مشخص نشده است و قیمت دلار هم بعد از یک کاهش قیمت مجدد در مسیر افزایش نرخ قرار گرفت. هرچند تحلیل‌گران معتقدند سیر افزایش صعود دلار بعد از روی کار آمدن بایدن کندتر خواهد بود.
از نگاه عباس زینعلی، انتخاب بایدن همراه با کاهش احتمال نرخ دلار است و این موضوع می‌تواند رونقی را در سایر بازارها همچون مسکن ایجاد کند. وی در این رابطه به ایسنا گفت: انتخاب بایدن یعنی چرخش سرمایه گذاری از بازار ارز به سمت بازارهای دیگر.
قیمتها در مسکن اشباع است؛ گران‌تر نمی‌شود
وی افزود: دارایی سرمایه ای مهم در کشور ما مسکن است و بورس هنوز ظرفیت چرخشهای ناگهانی سرمایه را ندارد. با انتخاب بایدن و روی کار آمدن دموکراتها به این دلیل که صحبتهایی در مورد بازگشت به برجام می شود ممکن است با افت قیمت ارز و خروج سرمایه ها از این بازار به بازار مسکن مواجه شویم که به رونق بازار ملک می انجامد. البته سیاستهای پولی و مالی داخلی هم تاثیرگذار است اما با توجه به وضعیت موجود، اثر متغیرهای بیرونی بیشتر از متغیرهای داخلی است.
البته این کارشناس اقتصاد مسکن در مورد قیمت‌های مسکن هم با بیان اینکه بازار مسکن به اشباع قیمتی رسیده است گفت: سرمایه گذاران در بخش مسکن فعلا انتظار رشد بیشتر قیمت را ندارند. یک دوره باید طی شود تا چرخش تقاضای سوداگرانه به سمت بازار مسکن پیش بیاید که احتمالا تا پایان سال طول می کشد.
فعالان اقتصادی منتظر تثبیت قیمتها
مهدی سلطان محمدی دیگر کارشناس در حوزه مسکن هم درباره شرایط انتخاباتی آمریکا و تاثیر آن بر وضعیت بازار مسکن گفت: پیروزی بایدن اطلاع جدیدی بود که به بازارها آمد و به همین دلیل قیمتها فورا اتفاق نمی افتد. صاحبان کالاها منتظر تثبیت نرخ ارز می مانند و اگر ببیند قیمت آن ثابت شده به تدریج قیمت کالاها را پایین می آورند. شاخص تورم هم مقداری کاهش می یابد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: بازار مسکن در کوتاه مدت کمترین تاثیر را از تحولات سیاسی اخیر می گیرد؛ زیرا چسبندگی قیمت در بخش مسکن، بالاتر از دیگر بازارها است و نمی توان برای دوره چند هفته ای انتظار افت قیمتها را داشت. بعید است که نرخها پایین بیاید اما روند افزایش قیمت کند می شود.
افت قیمت در مسکن سریع نخواهد بود
وی با بیان اینکه آمدن بایدن چند ماهی طول می کشد و اگر بخواهد به مسائل سیاست خارجی و تحریمها رسیدگی کند زمان می برد؛ به طرح این موضوع پرداخت که افت قیمت در بازار مسکن هم به سرعت اتفاق نمی‌افتد.
سلطان محمدی گفت: زمانی می توان انتظار کاهش نرخها در بازار مسکن را داشت که در یک دوره طولانی پایدار قرار گیرد. مسکن نسبت به تحولات سیاسی و نرخ دلار کشش پایینی دارد؛ بخصوص که با کاهش ساخت و ساز مواجهیم و مادامی که میزان عرضه محدود است و تقاضا وجود دارد نمی توان انتظار داشت قیمتها کاهش قابل توجهی پیدا کند.
مسکن ارزان می‌شود با تثبیت طولانی مدت نرخ دلار
در میان فعالان صنفی حوزه مسکن هم می‌توان نظرات مشابهی با این کارشناسان دید، به عنوان مثال مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است تاثیر انتخابات آمریکا بر بازار مسکن غیر مستقیم است، بدین نحو که اگر بایدن رئیس جمهور آمریکا شود و دلار با کاهش چشمگیر مواجه شود در مدتی طولانی باقی بماند و متعاقب آن قیمت ارز به ثبات برسد در آن صورت این شرایط بر وضعیت بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.
خسروی با بیان اینکه مدت زیادی است قیمت مسکن تحت تاثیر نرخ دلار قرار گرفته است، به فرارو گفت: طی این چند ماه گذشته مسکن به طور فزاینده‌ای با رشد همراه شد، به طوریکه امروز حباب قیمت ملک و خانه بسیار زیاد است، در این راستا اگر شرایطی فراهم شود که دلار با کاهش قیمت و ثبات همراه شود، آن زمان است که می‌تواند امیدوار بود که حباب بخش مسکن تخلیه شود، اما این مسئله زمان بر خواهد بود و نباید انتظار داشت که در کوتاه مدت اتفاق خاصی روی دهد.
مسکن همانند طلا، ارز و سکه نیست
حسام عقبایی، نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره شرایط بازار مسکن با بیان اینکه این بخش همچون سکه، طلا و ارز تحت با راحتی تحت تاثیر هیجانات انتخابات قرار نمی‌گیرد به تجارت نیوز گفت: موضوعی مانند انتخابات آمریکا، برای مثال در بازار ارز و طلا تاثیر زیادی داشته و توانسته است، روند قیمتها را کاهشی کند؛ چنین امکانی در بازار مسکن وجود ندارد و خرید و فروش ملک، امری زمان‌بر است. اگر فردی همین امروز تصمیم به خرید یا فروش مسکن بگیرد، مدتی طول می‌کشد و به همان نسبت، تاثیر مقوله‌ای مانند انتخابات آمریکا در این بازار نیز در ماه‌های آینده مشخص می‌شود.
احتمال افزایش عرضه در ماه‌های آینده هست
این فعال بازار مسکن که احتمال افزایش عرضه در بازار را طی هفته‌های آتی دور از ذهن ندانسته است، تصریح کرد: حتی در صورت افزایش عرضه، باز هم فرایند فروش زمان‌بر است؛ چرا که عمده خریدها در بازار مسکن از نوع سرمایه‌ای هستند و اکنون بازارهای جذاب دیگری برای سرمایه‌گذاری وجود دارد؛ به گونه‌ای که انتقال سرمایه‌ها، از بازارهایی چون ارز و طلا به حوزه مسکن فرایندی کوتاه‌مدت نیست.
نائب‌رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک، با اشاره به پایین آمدن قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی در جامعه و حباب موجود در قیمت مسکن، گفت: اگر ریزش قیمتها در بازارهای موازی ادامه‌دار و پایدار باشد، می‌توان امیدوار بود که قیمت ملک هم به ارزش حقیقی آن نزدیک شود و معاملات در این بازار افزایش یابد.
